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자금조달계획서(정식 명칭: 주택취득자금 조달 및 입주계획서)는 집을 사는 사람이 매수 자금을 어떻게 마련했는지, 그리고 그 집에 직접 들어가 살 것인지를 신고관청에 밝히는 서류입니다. 현재는 투기과열지구와 조정대상지역에서 주택을 사면 금액과 관계없이 내야 하고, 규제지역이 아닌 곳에서는 거래가격이 6억 원 이상일 때 냅니다. 투기과열지구에서는 항목별 증빙서류도 함께 내야 합니다. 2027년 기준이 따로 발표되지 않았기 때문에 이 글은 가장 최근에 확인된 규정을 바탕으로 썼습니다. 2026년 2월 10일 시행규칙 개정으로 바뀐 서식도 반영했습니다.
자금조달계획서의 의미와 제출 이유
자금조달계획서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 실거래 신고를 할 때 함께 내는 서류입니다. 매매계약을 맺은 날부터 30일 이내에 실거래 신고를 해야 하고, 계획서도 이때 같이 냅니다. 부동산거래관리시스템으로 온라인 제출하거나 관할 시·군·구청에 직접 낼 수 있습니다. 공인중개사가 거래신고를 대신하더라도 자금 내역은 매수인이 가장 잘 알기 때문에 계획서는 매수인이 직접 쓰는 것이 원칙입니다.
이 제도가 생긴 이유는 편법 증여, 차명 거래, 대출 규정 위반 같은 비정상 거래를 걸러내기 위해서입니다. 신고관청과 국토교통부는 계획서 내용과 실거래 신고 자료를 함께 분석합니다. 자기자금 비중이 지나치게 낮거나 가족에게서 빌린 돈이 많은 거래, 소득에 비해 예금이 너무 많은 거래는 소명 자료 제출 요구나 정밀 조사를 받을 수 있습니다. 증여 정황이 확인되면 국세청에 통보되어 세무조사로 이어지기도 합니다.
계획서를 내지 않으면 신고필증이 나오지 않습니다. 신고필증이 없으면 소유권이전등기도 진행할 수 없습니다. 그래서 자금조달계획서는 잔금과 등기 일정을 지키기 위해 반드시 챙겨야 하는 절차입니다.
자금조달계획서 제출대상 기준 한눈에 보기
제출 여부는 매수하는 부동산이 어디에 있는지, 무엇인지, 누가 사는지에 따라 달라집니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이 지역에서는 가격과 상관없이 모든 주택 거래에 계획서와 증빙자료를 내야 합니다. 규제지역 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 계약 전에 해당 지역의 현재 지정 상태를 꼭 확인해야 합니다.
| 구분 | 제출 기준 | 증빙서류 제출 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 주택 | 거래가격 관계없이 모든 거래 | 계획서와 함께 의무 제출 |
| 조정대상지역 주택 | 거래가격 관계없이 모든 거래 | 투기과열지구와 겹치면 의무 |
| 비규제지역 주택 | 거래가격 6억 원 이상 | 원칙적으로 계획서만 제출 |
| 토지거래허가구역 내 주택 | 허가 대상 주택 거래 | 계획서와 증빙 제출 |
| 법인이 매수하는 주택 | 지역, 가격 관계없이 모든 거래 | 법인 주택거래계약 신고서 별도 제출 |
| 수도권, 광역시, 세종 토지 | 1억 원 이상, 지분거래는 금액 무관 | 토지취득자금 조달계획서 제출 |
| 그 밖의 지역 토지 | 6억 원 이상 | 토지취득자금 조달계획서 제출 |
주택 거래 시 적용 기준
주택은 규제지역에 있는지가 가장 중요합니다. 투기과열지구에서는 계획서에 적은 금액마다 그 근거가 되는 증빙서류를 붙여야 합니다. 비규제지역이라도 거래가격이 6억 원 이상이면 계획서를 내야 합니다. 이때 금액 기준은 실제 거래가격입니다. 토지거래허가구역에서 주택을 사는 경우에는 허가를 신청할 때와 본계약을 신고할 때 자금계획을 두 번 내게 될 수 있습니다. 두 서류의 내용이 서로 맞지 않으면 소명을 요구받을 수 있으므로 처음부터 똑같이 작성하는 것이 안전합니다.
토지와 법인 거래 시 적용 기준
토지 거래에는 2022년 2월 28일 이후 체결한 계약부터 강화된 기준이 적용되고 있습니다. 수도권, 광역시, 세종시에서는 1억 원 이상 토지를 살 때 계획서를 내야 하고, 지분으로 사는 경우에는 금액이 얼마든 내야 합니다. 그 밖의 지역은 6억 원 이상이 기준입니다. 6억 원 미만이라도 1년 안에 맞닿은 토지를 추가로 사면 거래금액을 합쳐서 판단합니다. 계약을 여러 번으로 쪼개 제출 의무를 피할 수 없게 하려는 장치입니다. 법인이 주택을 살 때는 지역이나 가격과 상관없이 계획서를 내야 하고, 거래 당사자 사이의 특수관계 여부 등을 적는 별도 신고서도 함께 내야 합니다.
자금조달계획서 작성 항목과 증빙서류 준비법
서식은 크게 자금 조달 계획, 조달자금 지급 방식, 입주 계획의 세 부분으로 되어 있습니다. 자금 조달 계획의 합계는 실제 거래가격과 정확히 같아야 합니다. 2026년 2월 10일 이후 계약분부터는 개정된 서식을 써야 합니다. 개정 서식에는 주식·채권 매각대금 항목에 가상화폐 매각대금이 추가되는 등 자금 출처를 더 자세히 나누어 적도록 바뀌었습니다.
자기자금과 차입금 기재 방법
자기자금과 차입금은 다음처럼 나누어 적습니다.
- 자기자금: 금융기관 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속받은 돈, 현금 등 그 밖의 자금, 기존 부동산 처분대금 등
- 차입금 등: 금융기관 대출(주택담보대출, 신용대출 등 종류별로 구분), 매수 주택의 임대보증금, 회사 지원금이나 개인 간 차입금 등
- 조달자금 지급 방식: 계좌이체 금액, 보증금이나 대출 승계 금액, 현금 및 그 밖의 지급 금액을 나누어 기재
- 입주 계획: 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대, 그 밖의 경우 중에서 선택하고 입주 예정 시기를 기재
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 예금 3억 원, 주택담보대출 4억 원, 부모에게서 빌린 2억 원, 부모에게서 증여받은 1억 원으로 산다고 가정하겠습니다. 이 경우 세 가지를 지켜야 합니다.
- 각 금액을 해당 항목에 나누어 적고, 합계가 10억 원이 되는지 확인합니다.
- 부모에게서 빌린 2억 원은 차입금 항목에, 증여받은 1억 원은 자기자금의 증여 항목에 따로 적습니다.
- 증여받은 돈은 증여세 신고 여부를 표시하고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 내역으로 실제 빌린 돈이라는 점을 증명할 수 있어야 합니다.
항목별로 준비해야 할 증빙서류
투기과열지구에서는 아래 서류를 계획서와 함께 내야 합니다. 비규제지역 거래라도 나중에 소명 요구를 받을 수 있으므로 미리 챙겨 두는 것이 좋습니다.
| 자금 항목 | 대표 증빙서류 |
|---|---|
| 금융기관 예금 | 예금잔액증명서 |
| 주식, 채권, 가상화폐 매각대금 | 주식거래내역서, 잔고증명서, 거래소 거래내역 |
| 증여, 상속 | 증여세, 상속세 신고서 또는 납세증명서 |
| 현금 등 그 밖의 자금 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 |
| 부동산 처분대금 | 부동산 매매계약서, 임대차계약서 |
| 금융기관 대출 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 |
| 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| 회사 지원금, 개인 차입금 | 차용증 등 금전 차용을 증명하는 서류 |
자금조달계획서 작성 시 주의할 점과 과태료 기준
신고 단계에서 가장 흔한 실수는 아직 마련하지 않은 대출이나 예상 금액을 확정된 것처럼 적는 경우입니다. 계획서는 계약 시점에 세운 계획을 적는 서류입니다. 하지만 실제로 돈이 들어온 경로와 크게 다르면 소명을 요구받을 수 있습니다. 실무에서는 다음 사항을 특히 확인해야 합니다.
- 대출 가능 금액 확인: 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 줄어들었으므로 금융기관과 상담해 실제 받을 수 있는 금액을 확인한 뒤 적습니다.
- 가족 간 차입의 실체: 차용증만으로는 부족합니다. 원금 상환 계획과 이자를 실제로 이체한 기록이 있어야 증여로 보지 않을 가능성이 높아집니다. 세법상 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 적정 이자와 실제로 낸 이자의 차이가 연 1천만 원 미만이면 증여세가 과세되지 않습니다.
- 현금 보유액: 큰 금액을 현금 등 그 밖의 자금으로 적으면 출처를 확인하는 대상이 되기 쉽습니다. 소득 자료로 설명할 수 있는 범위에서 적어야 합니다.
- 기존 주택 처분대금: 아직 팔리지 않은 집의 매각대금을 넣었다면 매매계약서로 잔금 시기를 설명할 수 있어야 합니다.
과태료는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조에 정해져 있습니다. 위반 유형별 상한은 다음과 같습니다.
- 신고를 하지 않은 경우: 500만 원 이하
- 신고 내용을 거짓으로 한 경우: 취득가액의 10% 이하
- 신고관청이 거래대금 지급을 증명하는 자료를 요구했는데 내지 않거나 거짓으로 낸 경우: 3천만 원 이하
과태료와 별도로 편법 증여가 확인되면 증여세와 가산세가 부과되고, 대출 용도를 어긴 사실이 드러나면 대출금을 회수당할 수 있습니다.
자금조달계획서 FAQ
자금조달계획서를 쓴 뒤 실제 자금 조달 방법이 바뀌면 어떻게 하나요?
계획서는 계약 당시의 계획을 적는 것이므로, 대출 금액이 달라지는 정도의 변동은 흔히 있습니다. 다만 신고관청이 소명을 요구할 때 바뀐 이유와 실제로 돈이 들어온 경로를 설명할 수 있어야 합니다. 그래서 대출 승인 서류, 이체 내역 같은 자료를 잔금일까지 보관해 두는 것이 좋습니다. 계획과 실제 자금 흐름이 크게 다르고 그 이유를 설명하지 못하면 거짓 신고로 판단될 수 있습니다.
비규제지역에서 5억 원짜리 아파트를 사도 자금조달계획서를 내야 하나요?
개인이 사는 경우라면 비규제지역에서 거래가격 6억 원 미만 주택은 원칙적으로 제출 대상이 아닙니다. 다만 매수자가 법인이거나, 그 주택이 토지거래허가구역 안에 있다면 가격과 관계없이 내야 할 수 있습니다. 규제지역 지정 여부는 계약 시점을 기준으로 판단하므로 계약 전에 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
부모님께 빌린 돈은 자금조달계획서에 어떻게 적나요?
부모에게서 빌린 돈은 차입금 항목의 개인 간 차입금으로 적고, 증여받은 돈은 자기자금의 증여 항목에 따로 적습니다. 빌린 돈이라면 차용증, 이자 지급 내역, 상환 계획을 갖춰야 합니다. 투기과열지구에서는 이 서류들을 증빙으로 내야 합니다. 상환 기록이 없거나 이자를 내지 않으면 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.